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關于物權法中的優先購買權制度競合問題研究

時間:2018-11-30 來源:科技經濟導刊 作者:于夢瑤 本文字數:6158字

  摘要:優先購買權制度發展歷史悠久, 我國自唐宋以后就產生了親族優先購買權等優先購買制度, 當然早期優先購買權或著眼于家族觀念及倫理觀念, 或方便交易, 促進商業發展。這在很大程度上帶有時代與政治制度因素的背景。而今, 我國現正處于社會轉型時期, 社會結構發生了根本性變化, 但是優先購買權制度適應了歷史發展的潮流被沿用至今, 并在我國民法領域發揮著重要作用。本文著眼于我國優先購買權制度的歷史考察及當今效用等多方面內容進行研究, 以期促進物權法中優先購買權制度的立法完善與發展。

  關鍵詞:物權法; 優先購買權; 承租人; 共有人;

物權法論文

  優先購買權在臺灣稱之為優先承買權, 在國外叫作先買權。對于優先購買權的立法, 我國理論界一般認為有四類模式, 即需要在物權法、債權法以及特別單行法中進行規定。在我國現行法中對優先購買權的規定既包括各國立法上已經存在的優先購買權類型, 也有根據我國國情而新創設的我國特有的優先購買權類型, 比如在近期最高院原則通過的《公司法解釋 (四) 》第二十二條至二十九條規定了一系列有關股權方面優先購買的具體解釋, 其中第二十四條第二款規定“有限責任公司的股東向股東以外的人轉讓股權, 其他股東主張優先購買部分股權的, 不予支持, 但公司章程另有規定的除外。”該條款實質上對優先購買權進行了一定程度的限制。本文只是選取了在物權法中有關優先購買權進行研究, 并提出一些立法完善的意見。

  1 物權法中優先購買權制度概述

  1.1 優先購買權的定義

  優先購買權是指特定人依法律規定或約定, 在出賣人出賣財產時, 享有在同等條件下優先于他人購買的權利。[1]優先購買權使權利主體在同時擁有購買權的兩個或多個權利主體之間, 可優先于其他主體而購買其權利標的物, 由此可見, 優先購買權具有豐富的概念內涵和性質。早在《德國民法典》第504條規定:“對標的物有優先買受權的人, 在先賣義務人與第三人對標的物訂立買賣合同時, 可以行使先買權。”第505條至514條又對先買權的具體行使條件以及權利限制進行了細化, 比如規定了對法定繼承人不得主張先買權、破產時不得先買以及先買權不能轉讓。法國民法典6第815-14、15、18條規定了共有人先買權, 用益權人先買權, 第1862條規定了股東先買權, 第1866條規定了質押權人對質押股權的先買權。另外, 法國鄉村法還規定了佃農先買權[1]。

  1.2 優先購買權類型化分析

  優先購買權有多種分類標準, 因本文探討的優先購買權主要涉及各優先購買權之間效力問題, 所以主要表述以效力而分的優先購買權, 分為物權優先購買權、債權優先購買權和準物權優先購買權。

  物權優先購買權主要有按份共有人、共同共有人優先購買權等。在我國《物權法》第101條對按份共有人享有的優先購買權進行了明確規定, 是指在某一按份共有人轉讓其份額時, 其他按份共有人在此情況下, 享有優先購買該份額的權利。它是法律賦予按份共有人所享有的權利。例如, A、B兩人共同出資購買一套二層臨街商品房并商議一層歸A所有, 二層歸B所有, 二人便形成了一種典型的按份共有關系, 若A、B其中一人未告知另一人而擅自將其應有份額出賣給第三人, 則其侵犯了另一按份共有人的優先購買權。但令人遺憾的是, 對于共同共有人優先購買權《物權法》未作規定, 但這并不代表著共同共有人不享有優先購買權。在《民通意見》92條中規定:“共同共有財產分割后, 一個或者數個原共有人出賣自己分得的財產時, 如果出賣的財產與其他原共有人分得的財產屬于一個整體或者配套使用, 其他原共有人主張優先購買權的, 應當予以支持。”而且共同共有關系多發生在特殊身份關系的基礎上, 而且共同共有財產的分割多是因為這種特殊身份關系的破裂, 因而這一規定為共同共有財產的分割提供了較為有效的方法, 然而該規定僅是停留在司法解釋層面, 筆者認為物權法應對此作具體規定。

  債權優先購買權主要是指有限公司股東向外轉讓股權時內部股東享有的優先購買權以及合伙企業合伙人對財產份額享有的優先購買權等。準物權優先購買權包括預告登記優先購買權、承租人的優先購買權等。所謂預告登記優先購買權是指《物權法》第20條規定的預告登記制度, 在買賣房屋等其他不動產中, 一旦進行預告登記之后, 登記權利人就相當于享有了優先購買房屋的權利, 因為此時房屋所有權人未經登記權利人同意對所涉房屋為買賣、抵押等處分時不會發生物權效力。但如果該預告登記優先購買權不受限制必然會導致房屋所有權人的財產處于不確定狀態而且不利于物質交換的流通阻礙社會的發展, 因而在第20條第二款中從除斥期間上對優先購買權進行了限制, 即債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的, 預告登記失效。《法國民法典》、《德國民法典》、《日本民法典》規定之中一般也對各類優先購買權進行除斥期間制約。

  2 我國物權法中的優先購買權制度存在的競合問題

  2.1 共有人與承租人優先購買權的競合

  在我國民商法領域優先購買權制度中, 共同共有人、按份共有人與承租人都享有優先購買權, 但是當雙方同時對出賣物主張行駛優先購買權時應如何裁定一直存在著較大的爭議。對承租人優先購買權的限制主要在《城鎮房屋租賃合同司法解釋》第二十四條“第二十四條規定具有下列情形之一, 承租人主張優先購買房屋的, 人民法院不予支持: (一) 房屋共有人行使優先購買權的; (二) 出租人將房屋出賣給近親屬, 包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的; (三) 出租人履行通知義務后, 承租人在十五日內未明確表示購買的; (四) 第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。”注意的是, 第一款所用“房屋共有人行使優先購買權”, 筆者認為此處“房屋共有人”應作擴大解釋, 既包括按份共有人亦包括夫妻等共同共有人。

  但有學者認為, 從我國現行法的規定來看, 所謂共有人優先購買權與承租人的優先購買權根本就不存在競合, 是學者想當然的思維慣性下的一種誤述[2]。認為首先按份共有人的優先購買權, 其購買的對象系共有人轉讓的共有份額。共有人的共有份額, 是指共有人對共有物所有權所享有權利之比例, 系一抽象概念, 并非局限于共有物之特定部分。[3]而對于承租人的優先購買權其對象為特定的出租標的, 是針對于出租人轉讓的出租物而言的, 其客體是具體的標的物, 而非抽象的共有份額。權利之客體乃是物, 若處分物則必然處分物上之權利, 所以對共有物之處分必然處分了共有物上所及的共有人之權利份額;但處分應有份額則不代表處分物, 因為:應有部分為抽象的存在, 而非共有物在量上的分割;應有部分并不局限于共有物之特定部分, 而是抽象存在于共有物之任何微小部分。[4]其次, 二者處分的前提不同。我國《物權法》第97條規定:“處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的, 應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意, 但共有人之間另有約定的除外。”由以上我們可知, 共同共有人和按份共有人在處分其共有財產前必須征得大部分或者全部共有人的同意, 即在對外處分之前共有人內部對處分物形成了一種內部關系, 此時尚不涉及第三人。當將處分物對外出售時, 共有人已經同意對不動產或者動產的處分, 放棄了其對共有部分的優先購買權。但筆者認為這種邏輯存有問題, 因為共有人同意的意思表示在對外處分的意愿, 我們不能推定其意思表示默示著對優先購買權的放棄, 兩種意思表示并不能包含彼此是各自獨立的, 所以二者是存在競合的。

  還有學者認為:“不宜對承租人先買權與共有人先買權的競合作出一般性的規定, 而是應當結合交易中的具體情況, 進行裁判。在決定何種權利處于優先地位時, 應當從以下幾點進行考慮:第一, 簡化法律關系;第二, 實現物盡其用;第三, 對于土地等作為生產性物資的不動產來說, 還要注意保證物在經濟上的規模效應的發揮。”[5]筆者認為, 這種觀點雖然充分的尊重了當事人的意愿, 體現了民法上的意思自治原則, 考慮了標的物的特性和性質, 但是否傾向過多賦予了法官過多的自由裁量權。而且承租人優先購買權設立背景在于彌補房屋等不動產資源的不足, 為充分保障承租人的住房權, 而住房權是人類生存的基本需求。但是隨著社會的發展, 租賃之目的并不是因房屋短缺, 而是為滿足住房權以外的各種需求所致, 換言之, 承租人的住房權還需不需要繼續放在優先購買權中進行保護有待進一步論證, 而且在國外有個別國家已經廢除了承租人優先購買權制度。而《城鎮房屋租賃合同司法解釋》第24條規定緩和了房屋共有人以及房屋所有權人家庭倫理因素與承租人之間的沖突是一種立法的進步, 是應該得到肯定的。

  2.2 承租人之間優先購買權的競合

  在對于同一標的物數個承租人同時主張優先購買權時, 可能會發生承租人之間優先購買權的競合。從我國現行法律來看, 我國法律規定優先購買權是將承租人作為一個整體而賦予的, 其具有的是對抗全體承租人之外的其他人的權利, 但是當幾個承租人同時主張單獨取得其出租標的的所有權時, 其相較于其他承租人而言是不具備優先購買權的, 各個當事人處于平等的法律地位, 此時應該類推適用《合同法司法解釋三》第10條規定的特殊動產“一物二賣”的原則進行處理。

  還有一種情形便是各個承租人分別就標的物的部分份額與出租人建立了租賃關系, 在此種情形下, 如果買賣物可以分割, 則各個承租人應當只對其租賃部分享有優先購買權, 而對其他承租人的租賃部分并不享有優先購買權。如若買賣物不可分割, 那么應當由各個承租人協商處理, 或者按照最能發揮物之效應與一般買賣原則處理。

  2.3 招標、拍賣中能否行使優先購買權

  對于以招標、拍賣等形式轉讓所有權時, 能否行使優先購買權, 理論上存在很大爭議。總體來說, 反對在招標、拍賣中行使優先購買權的意見占主流, 理由主要有:

  (1) 承認拍賣中的優先購買權, 在實務上很難操作。如優先購買權人參加競買, 就不存在以同等條件優先購買的問題;如優先購買權人不參加競買, 而在拍定后再又優先購買權人行使優先購買權而買得, 則拍賣徒有其名, 失去信用, 而使人們不愿意參加競買, 從而影響不動產的賣價。[6]

  (2) 在拍賣場合, 若優先購買權亦得行使, 則應買人勢必銳減, 賣價難免偏低, 一方面不利于債權人及拍賣物之所有人, 另一方面亦不免造成偏惠優先購買權人的結果。[7]

  (3) 拍賣是一種競爭買賣, 應當以出價最高者為收買人。拍賣是一種以“價高者得”為原則的變價方式, 并無“同等條件”可言, 優先購買權喪失了賴以存在的價值基礎。先買權人如欲購得不動產, 可以參加應買, 與他人公平競爭。通知優先購買權人參加競買就能夠實現對其優先購買權的保護。[8]

  筆者認為, 上述理由有其合理性, 但是招標、拍賣等形式依然是訂立合同的一種方式, 不能因為其方式的改變而影響優先購買權的效力。上述理由中所描述的情形只是在招標、拍賣過程中可能出現的情形而且其他招標、拍賣中的規定也可能出現上述情形, 例如招標、拍賣的特殊要求而使參與人減少等, 但這并不能成為否認招標、拍賣中的優先購買權的合理理由。其次, 如果否定招標、拍賣中的優先購買權, 顯然侵犯了優先購買權人的合法權益, 還有可能造成生產資料與生活資料利用的不便利和浪費。因此, 在招標、拍賣等交易方式中依然可以存在優先購買權, 只不過應當采取一種特殊的方式。我國臺灣地區的法律規定房屋拍賣時, 承租人享有優先購買權, 其“土地法”第104條規定, :“房屋出賣時基地所有權人, 基地所有人接到通知后十日內可主張優先購買權……”我國臺灣地區“最高法院1960年臺抗字第83號”認為:“強制執行法上拍賣, 應解釋為買賣之一種, ……應將買賣條件以書面通知優先購買權人之承租人, 使其表示意愿等等”。最高人民法院《關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》亦明確了強制拍賣程序中對優先購買權的保護, 該規定第16條第1款規定:“拍賣過程中, 有最高應價時, 優先購買權人可以表示以最高價買受, 如無最高應價, 則拍歸優先購買權人;如有最高應價, 而優先購買權人不作表示的, 則拍歸該應價最高的競買人。”

  從臺灣法的上述規定中我們可以看出, 優先購買權人參與了拍賣過程, 其參與方式主要有兩種:一種是優先購買權人作為普通的競價人參與全程的競價過程, 當出現最高應價時, 優先購買權人可表示以相同的價格先于最高競價人購買, 也可表示放棄優先購買權而由最高競價人購買;第二種方式是待拍出最高競價后, 詢問優先購買權人是否愿意以該最高競價購買, 以此來保護優先購買權人的合法權益。無論是上述何種方法, 優先購買權人都能夠以積極參加拍賣的方式在同等條件下來保護自己的優先購買權。但是顯然第二種方法可能會有損最高競價人的權益, 且可能導致賣價偏低, 因而采取第一種方法是最合適的。

  3 我國物權法中優先購買權制度的立法完善

  我國現行法中雖然規定了某些類型物權法中的優先購買權制度, 但由于缺乏一般性規定的統領, 整個制度顯得較為散亂, 未能形成一個統一協調的體系, 加之, 各具體規定過于原則、概括, 在實務中的操作性不強, 直接影響了物權法中的優先購買權制度在現實生活中的應用。但物權法中的優先購買權作為一項古老的法律制度, 長期以來在我國的成文法和習慣法中均有體現, 人們在心理上已經形成了應用優先購買權的習慣, 而且, 優先購買權制度獨特的價值和功能, 在我國目前的社會條件下, 仍然具有重要意義, 應為我國社會發展所需。因此, 我們在看到現存優先購買權制度缺陷的同時, 更應當肯定優先購買權制度的現實意義, 兩相對照, 去劣存優, 歸并整理, 在立法上對優先購買權制度進一步發展和完善。

  3.1 應予廢除的物權法中的優先購買權制度

  我國有一些物權法中的優先購買權的基礎已經不存在了, 應予廢除。例如: (1) 原承典人的優先購買權。最高人民法院1963年《關于貫徹執行民事政策幾個問題的意見 (修正稿) 》中規定:“房屋回贖后, 出租或出賣的, 原承典人在同等價格上有有先承租、承買權。”, 此一規定將典權人的先買權擴及于典權關系滅失后, 對典權人的保護似嫌過分, 應予拋棄。 (2) 房改中的優先購買權制度。“出售公有舊住房, 并非依市場價格確定, 國家對原住戶價格上有較大優惠, 所以并不存在同等條件, 擁有公房的單位根本不能將住房出賣給單位外第三人, 此處不能適用承租人優先購買權”。而住戶出售以標準價購買的公有住房, 基于相同理由, 也不應適用“共有人優先購買權”。[9]由于我國公有住房已經改革, 公有住房已經可以上市交易, 這種在經濟體制改革中出現的過渡性政策, 已失去其存在意義。

  3.2 應予修改的物權法中的優先購買權制度

  (1) 擴大承租人優先購買權的適用范圍。我國現行的承租人優先購買權制度僅限于房屋的承租人, 但筆者認為, 倘若房屋承租人優先購買權仍然有存在必要的話, 那么適用范圍還是有點狹窄的, 比如在融資租賃中的大型機器設備, 尤其是一些大型的流水生產線, 它們基本上已經是等同于不動產的特征, 此時在“同等條件”之下應側重對原承租人利益的保護。 (2) 明確特殊交易方式中的優先購買權。我國現行法律并未對招標、拍賣等交易方式中的優先購買權制度加以規定, 這樣并不利于保護優先購買權人的合法權益, 并且在司法實務中容易發生爭議, 以此筆者認為可以兼采我國臺灣地區或者是其他地區的法律并結合我國實際國情, 從而進一步完善發展我國物權法中的優先購買權制度。

  參考文獻
  [1]曹艷芝.湘潭大學學報 (哲學社會科學版) , 2004, 28 (3) :81.
  [2]周緣求.“論共有人優先購買權與承租人優先購買權之競合”[J].華東政法學院學報, 2003 (1) .
  [3]謝在全.民法物權論 (上冊) [M].北京:中國政法大學出版社, 1999:277.
  [4]梁慧星.中國物權法研究[M].法律出版社1998:564.

    于夢瑤.論我國物權法中優先購買權及其立法完善[J].科技經濟導刊,2017(01):294-296.
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